Обмен жилья и получение компенсации при реновации

Содержание реновации

Реновация предусматривает строительство нового жилья и инфраструктуры на месте устаревших, аварийных зданий либо объектов, препятствующих комплексному развитию территории.

Включение дома в проект реновации не означает автоматического обмена старой квартиры на новую. Вид компенсации, площадь и расположение нового жилья, срок передачи квартиры и расходы на временное проживание определяются письменным соглашением либо в установленном законом порядке.

Порядок комплексной застройки с 2026 года

В рамках специального правового режима, установленного постановлением Президента от 24 февраля 2026 года № ПП-73, инвестиционная компания проводит переговоры с собственниками, если территория реновации включена в проект комплексной застройки.

Соглашение может предусматривать:

выкуп недвижимости по рыночной стоимости;
предоставление взамен равноценного объекта;
передачу квартиры в новом доме на той же территории;
иную согласованную сторонами форму компенсации.

Разработка проектной документации начинается после получения по каждому объекту нотариально удостоверенного письменного согласия не менее 80 процентов правообладателей.

В отношении собственников, с которыми соглашение не достигнуто, инвестиционная компания вправе обратиться в суд для определения компенсации исходя из средней рыночной цены, сформированной по соглашениям с остальными собственниками.

Важно: само включение дома в территорию реновации не прекращает право собственности. Принудительное выселение без соглашения, предоставленной компенсации или вступившего в законную силу судебного решения не допускается.

Компенсация при изъятии для общественных нужд

Если земельный участок изымается для общественных нужд, применяется Закон «О процедурах изъятия земельных участков для общественных нужд с компенсацией».

Компенсация может включать:

рыночную стоимость недвижимого имущества;
рыночную стоимость права на земельный участок;
расходы на переезд и временную аренду жилья;
стоимость многолетних насаждений и иные предусмотренные законом убытки.

При изъятии участка, на котором расположен многоквартирный дом, собственнику по соглашению сторон, как правило, предоставляется равноценная квартира площадью не менее социальной нормы. До передачи новой квартиры временное жилье арендуется за счет инициатора проекта.

Если стоимость прежнего имущества выше стоимости предоставляемого объекта, собственнику выплачивается разница. Если новое жилье дороже, возврат разницы с собственника не требуется.

Условия, которые необходимо проверить в соглашении

До подписания соглашения собственнику следует проверить:

кадастровые сведения и документы о праве собственности;
отчет независимой оценки;
адрес, площадь, этаж и состояние отделки новой квартиры;
точный срок завершения строительства и передачи жилья;
порядок оплаты аренды, переезда и коммунальных расходов;
неустойку за просрочку и последствия расторжения договора;
обязанность зарегистрировать новое жилье на имя собственника.

До разрешения спора о компенсации и завершения предусмотренных законом процедур решение о сносе недвижимого имущества приниматься не должно.